O CEO da Domus RS faz uma análise do panorama atual do segmento residencial no Podcast BNews. O perito analisa a carteira de activos da empresa, a substituição de terrenos para promotores e o impacto no segmento de mercado residencial alternativo.
A oferta de novas habitações é baixa para o atual nível de procura. Em comparação com o produto residencial usado, que vai sofrer um maior ajustamento dos preços, “a habitação de construção nova vai aguentar-se muito melhor, porque é uma oportunidade fantástica como valor de refúgio numa situação como a atual”, salienta. Jorge Pérez-Curto é diretor-geral da Domus RS . A empresa de comercialização de empreendimentos residenciais trabalha com os principais promotores imobiliários espanhóis há mais de uma década.
No último episódio do podcast BNews, o profissional analisa o panorama atual do investimento em novas construções e na gestão de activos.
No último ano e meio, triplicou o número de efectivos, o volume de projectos geridos e o volume de negócios. Sem dúvida, um crescimento“apoiado pela entrada da Hipoges na capital em 2021”; o objetivo agora é manter a consolidação através de um crescimento orgânico sustentável.
No final de 2022, a empresa conta com mais de 70 empreendimentos em toda a Espanha – da Corunha a Almeria e de Barcelona a Huelva, passando pelas Ilhas Baleares e Canárias – e mais de 1 300 milhões de euros sob gestão no sector residencial. Apesar do atual contexto macroeconómico, a empresa aumentou a sua quota de mercado e o volume de clientes. A sua principal ferramenta tem sido a procura de acordos e alianças com corretores de hipotecas que lhes permitam ajudar e complementar os seus clientes compradores de casa na procura de financiamento.
Para 2023, o desafio é o financiamento bancário para os compradores de casa, que entendem que as circunstâncias actuais – apesar do aumento das taxas de juro – continuam a ser um ambiente adequado para comprar uma casa, um produto que continua a ser um porto seguro. “Grande parte do produto oferecido na construção nova é um investimento seguro e alternativo e uma proteção contra a inflação.
Além disso, a Domus RS não exclui a possibilidade de adquirir uma empresa do sector nos próximos meses. “Estamos a procurar empresas que sejam complementares às nossas para podermos crescer em áreas onde a nossa presença atual é importante mas não dominante”. O objetivo desta iniciativa seria aumentar a carteira e o nível de equipamento nestes mercados. Embora Pérez-Curto não possa nomear nenhuma empresa específica, ele espera que a aquisição ocorra durante o primeiro trimestre de 2023.
O modus operandi da empresa divide-se em dois tipos de clientes com o mesmo objetivo: vender casas. Por um lado, há a vertente empresarial, ligada ao marketing: “Temos uma carteira de clientes que inclui os maiores promotores do país, os maiores promotores imobiliários“, ou seja, clientes que lhes dão o mandato e os autorizam a vender em sítios específicos. Por outro lado, existe o cliente privado.
Evolução do investimento em construção nova
Pérez-Curto explica que “cada circunstância e cada zona têm as suas próprias condições e particularidades demográficas”. Na sua perspetiva, o sector residencial está a viver um certo boom, mas nem todas as zonas se comportam da mesma forma. Embora todos os mercados sejam atualmente saudáveis, a procura é mais forte onde a oferta é escassa ou onde a pressão de compra ou de investimento é determinada.
Madrid continua a ser um foco de atenção muito importante, Málaga tem sido o exemplo de investimento residencial em Espanha nos últimos anos, Sevilha é uma cidade que funciona muito bem…”. Em geral, o Domus RS é instalado em ambientes onde o residencial tem um ritmo sustentável, forte procura e bom desempenho.
O especialista em habitação considera que factores como a proximidade do meio envolvente ou a disponibilidade de serviços são decisivos na escolha de um imóvel. Outro parâmetro é o poder de compra do comprador, que, em muitos casos, determinará onde uma pessoa pode comprar uma casa.
Carteira de activos da Domus RS
O nível de adições de empreendimentos e projectos à carteira de activos da Domus RS é “rápido e elevado”. Entre as últimas adições ao seu portfólio, o CEO da empresa destaca Mesenas 80-82, um projeto Metrovacesa localizado em Madrid, na antiga cidade financeira de Banesto, e o projeto Aedas Homes localizado em Laredo, Cantábria.
Em vez de apostar em desenvolvimentos a partir de um número x de casas, a Domus dá prioridade a quem é o cliente promotor com quem vai trabalhar, que produto vai ser desenvolvido e qual é o mercado em que vai atuar. “A partir daí, se for um cliente com quem já estamos há muito tempo, apoiamo-lo e acompanhamo-lo sempre”, pelo que o volume seria definido pelo promotor. Mais do que um fornecedor, a empresa vê-se como um parceiro dos seus clientes. Trata-se, segundo Pérez Curto, de “trabalhar de mãos dadas”.
Em geral, que características são atualmente mais procuradas? O especialista em habitação aponta critérios-chave como a amplitude, a luz natural, os grandes terraços ou as boas disposições. Um dos factores mais importantes a este respeito seria o princípio que rege o sector imobiliário: localização-localização-localização-localização. Na sua opinião, “o quadro urbanístico espanhol faz com que, para ter uma habitação de qualidade, seja muitas vezes necessário ir para a periferia da cidade, onde se podem desenvolver planos de construção muito mais optimizados e eficientes”.
Reabastecimento dos terrenos: a matéria-prima dos promotores imobiliários
Neste ponto, Pérez-Curto expõe um “problema de substituição dos terrenos, a matéria-prima dos promotores”, que não conseguem repor os terrenos ao mesmo ritmo a que são vendidos. Não só não são capazes de reabastecer metro a metro, como as localizações estão sempre a mudar, uma situação que, por exemplo, a comunidade de Madrid tem vivido.
“ Os novos empreendimentos estão a afastar-se cada vez mais do centro“, na sua perspetiva, por uma razão lógica: “o terreno no centro não existe” e a estrutura de uma sociedade atomizada em quarteirões onde existe multipropriedade torna impossível desenvolver ou reabilitar esses imóveis.
De acordo com o CEO da Domus RS, “a administração pública deve fazer um esforço para acelerar e facilitar os procedimentos de planeamento urbano e uniformizá-los”. Atualmente, as empresas com presença nacional são confrontadas com metodologias, sistemas e ferramentas de gestão diferentes em cada comunidade autónoma. Este facto“prejudica claramente o investimento em diferentes locais e a disponibilidade ou oferta de terrenos no mercado”. E insiste: “é ilimitado, não há problema de terrenos, os terrenos aprovados ou finalistas é que são escassos”.
Impacto do mercado residencial alternativo no mercado residencial tradicional
Muitos dos novos sectores sempre existiram, mas agora o aspeto da marca entrou em jogo, explica Pérez-Curto. “Nunca tínhamos falado de BTS, de promoções para vender, e agora toda a gente fala de BTS ou BTR”. Embora as soluções residenciais ou os novos modelos sempre tenham existido, é verdade que estas modalidades ganharam importância nos últimos anos devido à influência de outros mercados.
“Procuram dinâmicas ou alternativas ao próprio modelo de vida que mudou”. Segundo ele, a inovação e o desenvolvimento de novos modelos que façam sentido são bem-vindos e apoiam e desenvolvem o mercado. Longe de os ver como uma ameaça ao mercado tradicional, acredita que são um complemento e uma parte do negócio global.
