El CEO de Domus RS examina en BNews Podcast el panorama del segmento residencial en la actualidad. El experto repasa la cartera de activos de la firma, la reposición de suelo para las promotoras o el impacto en el segmento del mercado residencial alternativo.
La oferta de vivienda de obra nueva es escasa para el nivel de demanda actual. Frente al producto residencial de segunda mano, que va a sufrir un mayor ajuste en precios, «la vivienda de obra nueva va a resistir mucho mejor, porque es una oportunidad fantástica como valor refugio ante una situación como la actual», apunta Jorge Pérez-Curto es el CEO de Domus RS. La compañía comercializadora de promociones residenciales trabaja con los principales promotores de España desde hace ya una década.
En el último episodio de BNews Podcast, el profesional analiza el panorama actual en materia de inversión en obra nueva y asset management.
En el ultimo año y medio, ha triplicado el tamaño de la plantilla, el volumen de proyectos bajo gestión y el nivel de facturación. Sin duda, un crecimiento «apoyado por la entrada de Hipoges en el capital en 2021″; ahora, el objetivo es mantener la consolidación mediante crecimiento orgánico sostenible.
A cierre de 2022, la firma cuenta con más de 70 promociones a lo largo de todo el territorio -de A Coruña a Almería y de Barcelona a Huelva, pasando por Baleares y Canarias- y más de 1.300 millones de euros bajo gestión en el negocio residencial. Pese al actual contexto macro-económico, la empresa aumentó la cuota de mercado y el volumen de clientes. Su principal herramienta ha sido la búsqueda convenios y alianzas con brokers hipotecarios que les han permitido ayudar y complementar a sus clientes compradores de vivienda en la búsqueda de financiación.
Para 2023, el reto es la financiación bancaria de los compradores de vivienda, que entiendan que las circunstancias actuales -a pesar de la subida de tipos- siguen siendo un entorno adecuado para comprar vivienda, un producto que sigue siendo un valor refugio. «Mucho del producto que se está ofreciendo en obra nueva es una inversión segura y alternativa y de protección ante una situación de inflación.
Por otra parte, Domus RS no descarta comprar alguna compañía del sector en los próximos meses. «Estamos analizando compañías que sean complementarias a la nuestra para poder crecer en zonas donde la presencia con la que contamos es importante pero no dominante». La intención de este movimiento sería aumentar el nivel de portfolio y de equipo en estos mercados. Aunque Pérez-Curto no puede adelantar el nombre de ninguna firma en concreto, espera que la adquisición se produzca durante el Q1-2023.
El modus operandi de la firma se divide en dos tipologías de cliente con un mismo objetivo: vender viviendas. Por una parte, está el corporativo, vinculado a la comercialización: «Contamos con una cartera de clientes donde están las mayores promotoras del país, los mayores desarrolladores de suelo«, es decir, clientes que les dan el mandato y les permiten vender en sitios determinados. Por otra, está el cliente particular.
Evolución de la inversión en obra nueva
Pérez-Curto explica que «cada circunstancia y cada zona tienen sus condiciones y peculiaridades demográficas». Aunque, desde su perspectiva, el sector residencial vive momentos de cierta bonanza, sin embargo, no todas las zonas se comportan igual. Si bien todos los mercados son sanos actualmente, la demanda es más potente allá donde la oferta es escasa o la presión compradora o inversora es determinada.
¿Por zonas? «Madrid sigue siendo un foco de atención muy importante, Málaga es la niña bonita en los últimos años de inversión residencial en España, Sevilla es una ciudad que funciona francamente bien…». En general, Domus RS se instala en entornos donde el residencial tiene un ritmo sostenible, una demanda potente y un buen funcionamiento.
El experto en living opina que factores como la cercanía al propio entorno o la disponibilidad de servicios son determinantes a la hora de seleccionar una vivienda. Otro de los parámetros sería la capacidad adquisitiva del comprador, que en muchos casos determinará dónde va a poder comprar una vivienda una persona.
Cartera de activos de Domus RS
El nivel de incorporaciones de promociones y proyectos a la cartera de activos de Domus RS es «rápido y elevado». Entre los últimos que llegaron a su portfolio, el CEO de la compañía destaca Mesenas 80-82, un proyecto de Metrovacesa ubicado en Madrid, en la antigua ciudad financiera de Banesto o el proyecto de Aedas Homes ubicado en Laredo, Cantabria.
Más que apostar por promociones a partir de x número de viviendas, Domus prioriza quién es el cliente promotor con el que va a trabajar, qué producto es el que se va a desarrollar y cuál es el mercado sobre el que va a operar. «A partir de ahí, si es un cliente con el que llevamos mucho tiempo, siempre le apoyamos y le acompañamos», así que el volumen lo marcaría la promotora. Más que proveedor, la firma se considera socia de sus clientes. Es una cuestión, según Pérez Curto, de «trabajar codo con codo».
En general, ¿qué características son las más demandadas actualmente? El experto en living señala criterios clave como espacios amplios, luz natural, grandes terrazas o buenas distribuciones. Uno de los factores más importantes en este sentido sería el principio que rige el sector inmobiliario: ubicación-ubicación-ubicación. En su opinión, «el entramado urbanístico español te obliga a que para tener viviendas de calidad muchas veces tengas que irte al extrarradio, donde te permiten desarrollos en planta mucho más óptimos y eficiente».
Reposición de suelo: la materia prima de las promotoras
En este punto, Pérez-Curto expone un «problema en la reposición de suelo, la materia prima de las promotoras», que no son capaces de reponer suelo finalista a la misma velocidad que se está vendiendo. No solo no son capaces de reponer metro por metro, sino que las ubicaciones van cambiando, una situación que, por ejemplo, ha experimentado la comunidad de Madrid.
«Cada vez, los nuevos desarrollos se van alejando más del centro«, desde su perspectiva, por un tema que es lógico: «el suelo en el centro no existe» y la estructura de sociedad atomizada en bloques donde hay multipropiedad hace imposible el desarrollo o la rehabilitación de esos inmuebles.
Según el CEO de Domus RS, «la Administración pública debería hacer un esfuerzo en agilizar y facilitar los trámites urbanísticos, y homogeneizarlos». A día de hoy, compañías de implantación nacional se encuentran ante metodologías, sistemas y herramientas de gestión distintas en cada comunidad autónoma. Esto «dificulta claramente la inversión en distintas plazas y el poder disponer o facilitar al mercado suelo». E insiste: «es ilimitado, no hay un problema de suelo, el suelo aprobado o finalista es el que es escaso».
Impacto del mercado residencial alternativo en el mercado residencial tradicional
Muchos de los nuevos sectores han existido siempre, pero ahora ha entrado en juego el aspecto branding, explica Pérez-Curto. «Nunca habíamos hablado del BTS, promociones para vender, y ahora todo el mundo habla del BTS o el BTR». Aunque las soluciones o nuevos modelos residenciales siempre han estado ahí, sí es cierto que estas modalidades han cobrado importancia en los últimos años debido a la influencia de otros mercados.
«Están buscando dinámicas o alternativas al propio modelo de vida que ha cambiado». Según el profesional, la innovación y el desarrollo de nuevos modelos que tengan sentido son bienvenidos, y apoyan y desarrollan el mercado. Lejos de verlos como una amenaza al mercado tradicional, cree que son un complemento y parte del conjunto del negocio.
